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澳洲投资房能退多少税?你一定要知道这些!

很多人在澳洲买投资房,但是并不知道如何充分利用澳大利亚现有税收政策进行退税抵税,有时候可能会在无形中损失甚至几千澳元甚至更多。投资房产的人通常会把房子出租,以租金来补贴房贷还款。

根据澳大利亚的税收法律,在澳洲所赚取的收入都必须缴税。但是,出租物业可以享有物业的各项开支抵税的优惠,如果租金收入低过支出 (包括管理费,保险费,贷款利息,物业折旧等),业主可用这个亏损金额抵扣其他收入例如工资。

什么是房产折旧?
折旧 (Depreciation),让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。比如说,如果您的年收入为 10万澳元,而您申报了1万澳元的减税,那么您只需对 9万澳元的收入付税。这种减税,承认了建筑物自身及其装置和设备(空调、窗帘、地毯等) 会随着时间的推移出现磨损,并最终需要更换。
但这些物品是否是由他人 (开发商或前任房主) 购买的并不重要,作为现任房主的您仍可继续申报减税,因为它们会持续的贬值。

房产折旧退税的具体建议注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类,并准备一份“房屋折旧计划表” (Depreciation Schedule),房东就可以合法的申报退税了。不要忽略小的折旧物品“积少成多“。
在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时,记住一点:$300以内的物品是可以直接抵税的,不需要走复杂的过程。
另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气,“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品,折旧率相对较高。

做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的。
房产折旧报告通常需要专业人士来准备,如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的,那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。
从数据来看,房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系,通常来说,房子越新,折旧抵税就越多。
装修房的折旧抵税。折旧抵税不一定是新房,你可以买一套100年旧的老房子,只要房屋装修过,你就可以申报折旧抵税,哪怕当时装修的时候你还不是屋主,也可以申报。
唯一的条件是,装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产,无论多旧,都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税,也许会有惊喜。

买旧房装修的折旧
不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房,然后通过装修增值的这一个市场。
如果你想通过折旧抵税来降低装修开销,增加投资回报,那么在你打算装修之前,最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验,他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值,为之后的折旧抵税做准备,积累起来也可能是个不小的数目。
这里需要着重注意的是,装修前房子本身必须是有收入的 (比如出租获得租金),才能达到对装修进行折旧的目的。

哪些可以申报退税?
投资房可以申报退税的主要费用有以下几种:
1、租房广告费(Advertising for Tenants)
租房广告费就是投资者在招租时产生的广告费。比如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2、物业管理费(Body Corporate Fees and Charge)
通常情况下,Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费 (Strata Fee)。
3、 借款手续费(Borrowing Expenses)
借款手续费即办理贷款过程中所产生的花费。比如Loan Establishment Fees,如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税,若大于$100则要分5年来抵扣。
4、清洁费(Cleaning)
清洁费指关于清洁投资房的费用。
5、市政费(Council Rates)
市政费指的是为投资房缴纳的Council Fee。
6、房屋设施折旧(Depreciation on Plant)
房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告,根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。
7、园艺和锄草费用(Gardening and Lawn Mowing)
为投资房修整园艺所产生的费用。
8、房产保险(Insurance)
为投资房缴纳的房产保险。例如房贷保险 (Mortgage Insurance),房屋保险 (Building Insurance),房东保险 (Landlord Insurance) 等都是可以报税的。
9、房贷(Interest on Loans)
如果投资房是通过贷款购买的,那所产生的贷款利息也可以退税。
10、 地税(Land Tax)
地税,即为投资房的地税。
11、法务费(Legal Fees)
请注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
12、除虫费(Pest Control)
除虫费也属于房屋日常维护的一种,和除草,清洁,花园维护一样,另外还有一般的维修比如说电工,管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的。如果是自己动手的话则可以附上购买工具的收据 (下图)。注意投资房的初始维修 (Initial Repair) 是不能计入此项的。
13、房屋中介代管费或者提成(Property Agent Fees and Commissions)
如果投资房是交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。
14、房屋维护维修费(Repairs and Maintenance)
房屋日常的管理,维修和维护的支出都是可以保税的。例如房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
15、房屋折旧(Capital Works Deductions)
可参考物业折旧评估报告中的Division 43,一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。
16、文具,电话费和邮费(Stationary,Telephone and Postage)
房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费,文具费都可以退税。
17、交通费(Travel Expenses)
交通费指的是去视察房子或收房租时产生的交通费用。其中包括外地差旅费和本地差旅费。本地差旅费很容易都忽略的一个开销。多数人都认为只有投资房在外地才会产生差旅费。其实在本地的投资房也可以产生一些差旅费用的。比如说开车去见律师,会计,投资房管理的中介,银行贷款经理等。只要是处理投资房相关事务的话,车的里程数和油费是可以报税的。
18、水费(Water Charge)
水费指房东为出租房支付的水费,注意房客自付的水费不能计入退税。
19、 其他房屋出租费用(Sundry Rental Expenses)
其他房屋出租费用可以包括一些零碎的杂项费用。比如投资房相关的礼物花销 (Gifts),用于投资房相关的一些小礼物,包括鲜花,酒类,电影票等都是可以报税的。这些礼物必须是送给投资房相关人员,比如房客,管理中介,会计师,律师等。虽然此类小礼物一般花费不多 (与边际税率Fringe Benefits Tax有关,请和会计确认)。

更多常见问题
Q:折旧周期最长可以是多少年?
澳洲税局规定,任何建筑物的最长折旧周期只有40年。
Q:折旧方式都有哪些?
一般来说,投资者可以根据自己的财务状况选择Prime Cost Depreciation (PC) 或者Diminishing Value Depreciation (DV), 这两种方法在计算上存在差异。通常来说,DV用的比较普遍,因为投资者可以在前5年实现大部分的折旧退税。
Q:如果是1985年以前建成的物业,是不是就一定不能进行折旧退税了?
也不一定,这取决于前任业主的折旧进程
Q:怎样确定物业的年龄?
一般来说,确定物业的年龄有以下种方式:Original Application Approve Date, Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折旧公司会根据具体情况进行判断。
Q:对于前任业主所作的翻修和改建,现任业主可以进行申报吗?
可以。对于1992年2月27日以后所作的翻修,折旧公司会依据具体情况给出分析报告。

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Estate agent shaking hands with customer after contract signatur
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买房贷款为什么要选择Mortgage Broker贷款经纪人?

近期,MFAA(澳洲信贷协会)的执行总监西沃恩海登表示,澳洲现在已有超过一半的贷款业务是由贷款经纪人来办理的。而且在未来这种趋势会持续增长。今天我们就来分析下为什么越来越多的人选择贷款经纪人而不是银行来办理贷款。

1.客观性
独立性是贷款经纪人所具备的最大优势。正因为贷款经纪不从属于任何的银行,他们可以不用专注于或偏向于某一个银行的信贷产品。换句话说,贷款经纪人能够站在更客观的角度给客人提供建议。

2.针对性
作为贷款经纪人,经常会反复地接触和比较过各银行的信贷产品。所以,贷款经纪人通过分析每位客户的自身情况,能够找出最适合每一个客户的银行及产品,提供出专业的建议,使客户的利益最大化。

3.长期性
贷款经纪人并非只是单次帮助客人申请贷款,而是需要长期的为客人的财务计划提供建议及服务。所以,贷款经纪人更像是一个长期的投资理财顾问。贷款经纪人的建议往往会影响到客人整个长期的投资理财规划。

4.综合性
为了协助客人顺利交接房屋,贷款经纪人常常需要联系房屋中介,银行,律师以及会计师。因此,合格的贷款经纪人必须要掌握相关的房产,法律以及税务知识。有着丰富的相关行业知识,贷款经纪人能够综合的考虑问题及提供建议。例如说,什么样的贷款产品以及方式更适合避税,或者什么样的产品更能够帮助节省现金流等等。

5.方便性
不同于银行,贷款经纪人能够帮助填写一些繁琐的申请表格以及协助贷款申请所需要的文件。这样一来,整个复杂的申请过程对于客户来讲就会变得简单许多。而且,贷款经纪人的时间也较灵活。对于平时工作繁忙的客户,贷款经纪人可以配合客户的需求安排下班或周末时间来见面。

每个行业都有它存在的必然性。而贷款经纪人已经慢慢代替银行的贷款部门,演变成澳洲贷款业务的主导力量。在这个关注服务品质的时代,结合前面总结的原因,贷款经纪人今天的发展也就不难理解了。

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固定利率VS可调整利率,你该如何偿还你的房贷?

固定利率(Fixed-rate)跟可调整利率(Adjustable-rate)是在澳洲偿还房贷最常见的两种方式。了解这两种方式的特点可以帮助你选择更适合你的房贷偿还方式。

固定利率(Fixed-rate home loan)
固定利率,顾名思义指的是银行允许在一个特定期间内按照事先商谈好的利率来偿还房贷利息。具体的固定利率期限将取决于个人情况,通常不超过10年。通常在固定利率周期结束后,房贷还款方式将自动转化为可调整利率(Adjustable-rate)。固定利率对比与可调整利率的优势在于当银行提升自身利率的时候,固定利率不会像可调整利率一样需要承担更高额的利息。

当你决定提前结束你的固定利率周期或者为你的房子二次募资的时候,你会被银行要求支付一笔资金(break cost)。这笔资金大致的计算方式为固定利率跟实际利率的差异×房贷的剩余期限。

可调整利率(Adjustable-rate home loan)
可调整利率指的是还款人按照还款时的当下利率来决定房贷的利息。与固定利率不同的是,可调整利率可以给还款人更多的灵活性:

很多可调整利率房贷允许还款人在还完当下到期的利息债务后,多交付一部分资金来加快还清房贷的速度。在未来资金短缺的时候,银行也允许个人提取之前多交付的金额用来满足当下的资金需求。
与此同时,可调整利率房贷也有它的劣势。当银行利率提高的时候,可调整利率房贷的利息偿还金额会比平日高出不少。如果利率持续居高不下的话,这会给还款人不小的经济压力。

我该如何选择?
如果您还无法决定哪种偿还方式的时候,您可以根据自身情况考虑按照不同比例来偿还房贷的总金额,比如说50%固定利率与50%可调整利率。

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珀斯房屋价值猛增:未来房价趋势一片大好,房地产投资的又一大好时机已经到来

西澳房地产研究机构的主席Damian Collins说:“从2019年下半年直到2020年初一定会是疫情恢复的一个高峰期。2020年的下半年,高房价地区的价格一直在稳定攀升。2021年我们将会看到总体房价将会迎来一个全面性的攀升。”

他还补充到:“如今很多房产都可以在30万买到,当大众可以从银行2%借到贷款的话,这个房价是很容易被人们接受的,大众可以从房产投资中得到可观的收入。随着人们对买房的热情高涨,珀斯房租也水涨船高,在珀斯的很多地区买房甚至比租房还要划算。现在的趋势来看,我们基本可以确定越来越多人都会抓住机会选择在珀斯地区买房来降低在当地长期租房的经济压力”

珀斯地区的房屋中间价从去年12月到今年4月,4个月的时间里房价足足涨了13个百分点,房屋中间价从23万一路飙升到26万。房地产代理人Sue Done表示说:“今年珀斯地区的租房需求大幅增长,市场上的租房房源稀缺,已经到达了供不应求的市场状况。很多人开始考虑购买一套房产来解决租房房源紧缺的问题。”

未来房价预测将会继续攀升
西澳房产研究机构预测今年西澳的房价将会达到15百分比的涨幅,如今房价已经达到了6个百分比的涨幅。
“不同地区的房价涨幅都会有所差异,一些受欢迎的地区已经在5月份达到了预期本年度15个百分比的涨幅,而其他地区的涨幅也预计会后来居上。就目前形势来看,珀斯地区的房价涨幅将会继续上升8-9个百分比“

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澳洲持牌律师在买房过程中发挥了什么作用?为什么一定要请律师?

与国内购房不同,购买澳洲房产在签订合同的时候是需要请律师的,而澳洲持牌律师,收费并不便宜。

那么问了:为什么一定要请律师呢?

澳洲拥有悠久的法律发展史和严密的法律体系,在澳洲买房,只要您签订合法的购房合同并留有可信的证据,那您的整个购房过程包括后期服务中基本不会出现问题。

律师就是其中重要的一个环节:买家与开发商必须双方律师同时介入。

说以作为代表买房利益的律师,在整个购房流程中扮演着不可或缺的重要角色。

下面,就给大家介绍购房过程中,律师都担任什么工作?

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持牌律师全程服务于整个购房流程

在澳洲购房中有复杂的法律程序,只有专业的律师才能够操作。也就是投资海外房产均有一位持牌律师解释买卖合同,并清楚列明买家在合同中的风险及需要履行的相应的义务。

买家仅需将10%首付款存入律师信托户口,任何人都无法动用,直到房屋建好,买家才会办理过户手续,此时发展商才收到首付款,买家付清余款,建筑期间无需供楼。

所以,在澳大利亚买房与国内最大差异在于购房合同通常由买、卖双方律师共同协商签定。无论是买家还是卖家都不会亲自出面,均由各自的律师及中介代理,这是法律要求,双方律师与中介一起完成全部的购房及过户手续,买家需要做的就是确认要购买的房产,以及在合同上签字。

如果签合同时,买家在海外,也可以与律师电话视频联系。通过邮件签署合同,但最终买家亲笔签字的纸质合同必须寄回给律师。由于涉及到一系列的法律条款,因此对律师的专业要求很高。

2

律师不能也没有义务为买家做什么?

作为律师,其专业范围也只能仅限于提供法律服务。

以下这些律师不能也没有义务为买家做:

①客户所购买的房屋是否物有所值;

②房屋周边配套齐全是否齐全等;

③房屋建设进度、房屋建筑质量、屋内装修标准是否合格;

④房屋贷款、汇率等关于房产投资、贷款、外汇等的问题;

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澳洲房产交易过程中,律师都有什么职责?

1、在澳洲房产房屋买卖过程中,买家律师要告知买家相关的法律权利义务,也必须要告知客户违约的法律责任。

买家律师在为客户服务时,会为客户提供一份律师协议,明确告知客户和律师的关系,双方在该服务项目中的权利和义务。律师所作事项,收费具体标准以及双方的权利义务。

2、买家律师在为客户服务时,会为客户提供一份律师协议,明确告知客户和律师的关系,双方在该服务项目中的权利和义务。律师所作事项,收费具体标准以及双方的权利义务。

3、根据相关法律,一般情况下,一个律师只能为一方工作(除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意),避免利益冲突。那么买家的律师在该购买合同中,一旦确定为买家律师,只能为买家工作,为买家争取法律权益提供法律服务,不能为卖家或者卖家的代理工作。

4、买家律师在为买家客户从事法律服务中,其职责一般包括:审查合同,解释合同,提供法律建议等。

买家即使是请了律师,律师也不是什么事都为你做的,律师只负责法律程序,不能为购买房屋投资回报负责、无法代理并为贷款事项负责、也不会代为客户验房,否则就是权责不清,混淆了律师和其他专业人士的职责和义务。

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实用的知识又增加了:了解一下澳洲十大银行

1、澳大利亚联邦银行

澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank)是一家在新西兰,斐济,亚洲,美国和英国设有分行的跨国银行。澳大利亚联邦银行在1911年成立,总部位于澳大利亚悉尼,拥有约51800名员工,运营超过11000家分行。它是澳大利亚最大的银行,提供一系列金融产品和服务。目前,澳大利亚联邦银行为1660万客户提供零售,商业和机构银行业务,以及财富管理产品和服务。

2、澳大利亚和新西兰银行集团

澳大利亚和新西兰银行集团(Australia and New Zealand Banking Group)简称为澳新银行,它是澳大利亚最大的银行之一,总部位于澳大利亚墨尔本,拥有约4.6万名员工。澳新银行在1835年成立,为零售,高净值,小型企业,企业,商业和机构客户提供各种银行和金融产品和服务。其澳大利亚分部由保险和基金管理业务部门组成,提供保险,投资和退休金解决方案。它在美国,欧洲,澳大利亚,新西兰,亚太和中东的34个市场经营。

3、澳大利亚国民银行

澳大利亚国民银行(National Australia Bank)于1982年由澳大利亚国家银行与悉尼商业银行合并而成。它为个人和企业提供银行产品和服务。澳大利亚国民银行总部位于澳大利亚港区,并通过820家银行中心来运营,目前在新西兰,美国,亚洲和欧洲经营业务。目前,澳大利亚国民银行拥有约35063名员工,为全球约800万名客户提供服务。

4、澳大利亚西太平洋银行

澳大利亚西太平洋银行(Westpac)是澳大利亚第一家银行。它于1817年作为新南威尔士州银行成立。新南威尔士州银行在1982年与澳大利亚商业银行合并形成澳大利亚西太平洋银行。它通过五个部门来提供银行产品和金融服务:消费者银行,商业银行,英国电信金融集团,西太平洋银行机构银行和西太平洋银行新西兰。澳大利亚西太平洋银行总部位于悉尼,拥有约32620名员工,并为1300万客户提供服务。

5、昆士兰银行

昆士兰银行(Bank of Queensland)在1874年成立,它是澳大利亚最古老的银行之一,总部位于昆士兰州,提供零售银行服务。昆士兰银行拥有48556名员工,在澳大利亚经营着200家分行。

6、麦格理银行

麦格理银行(Macquarie Bank)是澳大利亚最大的投资银行,总部位于悉尼,共有13597名员工。麦格理银行在1969年成立,为债务,股权和商品的资产管理和金融,银行业务,咨询和风险及资本解决方案提供服务。

7、本迪戈和阿德莱德银行

本迪戈和阿德莱德银行(Bendigo and Adelaide Bank)于2007年11月由本迪戈银行与阿德莱德银行合并形成。它是澳大利亚最大的零售银行之一,拥有7200名员工。本迪戈和阿德莱德银行总部位于本迪戈,在阿德莱德和南澳大利亚经营业务,在墨尔本港区和昆士兰州伊普斯维奇设有分公司。

8、AMP银行有限公司

AMP银行有限公司(AMP Bank Ltd)在1988年成立,目前正在提供零售银行服务,总部位于悉尼,共有约6000名员工。AMP银行提供广泛银行服务,包括存款,住房贷款,自营退休金基金产品和金融贷款,以及交易银行服务。它是澳大利亚和新西兰领先的独立财富管理公司之一。AMP银行为澳大利亚和新西兰的500多万零售客户和400家机构客户提供服务。公司也在亚洲,中东,欧洲和北美运营。

9、Suncorp银行

Suncorp银行(Suncorp Bank)在澳大利亚和新西兰提供一般保险,银行,人寿保险和理财服务。它在1902年成立,总部位于澳大利亚布里斯班。Suncorp银行约有13500名员工,为澳大利亚和新西兰的900万客户提供服务。

10、西澳银行

西澳银行(Bankwest)是在1895年成立的一家澳大利亚西部银行,它为澳大利亚国家农业发展提供农村贷款。1945年,农业银行成为全面质押的交易银行。它在1990年注册成立,并于1994年更名为西澳银行。西澳银行总部位于澳大利亚珀斯,在阿德莱德,布里斯班,堪培拉,墨尔本和悉尼设有办事处。西澳银行拥有926名员工,专门从事个人银行业务,商业银行业务,公司和私人银行业务,贸易融资,农业商业金融,信用卡和其他金融服务。

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澳洲房产投资业主怎么报税?怎么省钱?

1. 是否一定要申请澳洲税号?

申请税号需要多长时间?

A: 如果您是有租金收入的情况下,是一定要的。澳洲是税法非常健全的国家,税号是澳洲个人和机构拥有的唯一代码。如果没有税号,不报税便是属于违法行为。会计师在收到材料后会向税务局申请税号,根据澳洲税务局的基本信息,如资料无误,税号申请周期一般是28个工作日。如遇澳洲公共假期、报税季等特殊阶段还会相应延长。

2. 首付款利息是否需要报税?

A: 需要!首付款产生的利息属于购房者澳洲应税收入的一种,有的开发商会对首付款利息进行申报,需要开发商律师提供相关证明。

3. 投资者具体可以通过什么项目抵税?

A: 简言之,贷款利息(全款交割无)、折旧报告、财务年报中的支出部分和报税费用都可以用来抵税。具体费用如窗帘费、家具费、物业费、市政费、土地税、水费、维修费、管理费、房屋保险和报税服务费等都是可以抵税的。

4. 如果未及时报税会有什么后果?

A: 澳洲税务局规定,如果未及时报税,税务局可依据具体情况收取罚息,并且会对个人的税务记录造成不良影响。会计师可以向税务局提交免罚金申请争取豁免,为彻底避免罚息,建议及时申报!

作为投资业主,还能通过那些方法省钱呢?

首先,如果您是外国居民,澳大利亚政府可以对您在澳大利亚赚取的任何收入进行征税。这包括来自澳大利亚投资物业的租金收入,以及出售物业时的利润。

澳大利亚政府不会对外国投资者进行总租金的征税,他们只需要为他们的净租金收入纳税。就是收到的总租金减去任何租金扣除额。

可扣除的费用包括:

大多数的这些费用可以由会计师从物业公司提供的年租金财报里的明细扣除,然而在申领房产折旧时,需要合格的建筑估算公司的协助。

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在澳洲首次置业就能贷款90%,相当于花别人的钱买自己的房啦!

首次置业您需要付多少首付?

首付来说,一般需要准备合同价的5%-20% 外加律师费和政府费用。

如果您没有20% 的首付,一个好消息:目前贷款比例能达到90%啦!

是不是喜大普奔??!!!

只要您符合政府5% deposit scheme ,即5% 首付计划的条件,就可以以低至5% 的首付提前进入房地产市场。

首次置业的优惠到底都有哪些?

首先是印花税的优惠,购买80万以下的房产,印花税全免,如果是80万到100万之间有部分减免。如果是买空地,40万以下全免。

如果你是澳洲公民,考虑购买全新房产,可以考虑刚刚说的5% 首付计划。另外,政府还有提供首次购房津贴, 如果你考虑的是买地建房,你又是澳洲公民, 满足收入(测试)条件,你可以申请 home builder grant建房津贴。

如何知道您究竟能贷款多少?

简单来说,收入减去支出减去生活费等于你的可支配收入,这个可支配收入就决定了你的贷款额度。每个贷款机构对确定收入,支出和生活费的方法和标准都是不同的,这样你在不同机构的贷款额度其实是不同的。对于自雇人士来说, 有的机构确定收入是看一年报税, 有的机构是看两年取平均。

不同类型的合同对申请贷款有影响吗?

不同类型的合同其实更应该注意法律上的权利和义务,这方面需要和律师详谈。对于贷款来说,最主要影响的是贷款的申请时间。

如果是现房或者买地建房,我们贷款可以马上做申请。如果是楼花,有可能是6个月以后才交割,需要等到房子建成后,做估价然后才可以递交申请。

政府和银行优惠时时在变,而且每个贷款机构计算贷款能力的方式也会有所不同。如果要亲自去找到最适合的贷款,想必需要花费不少力气。首次置业是一个人一生中非常大的决策, 能找到一个好的broker把关是非常重要的。

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