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澳洲投资房能退多少税?你一定要知道这些!

很多人在澳洲买投资房,但是并不知道如何充分利用澳大利亚现有税收政策进行退税抵税,有时候可能会在无形中损失甚至几千澳元甚至更多。投资房产的人通常会把房子出租,以租金来补贴房贷还款。

根据澳大利亚的税收法律,在澳洲所赚取的收入都必须缴税。但是,出租物业可以享有物业的各项开支抵税的优惠,如果租金收入低过支出 (包括管理费,保险费,贷款利息,物业折旧等),业主可用这个亏损金额抵扣其他收入例如工资。

什么是房产折旧?
折旧 (Depreciation),让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。比如说,如果您的年收入为 10万澳元,而您申报了1万澳元的减税,那么您只需对 9万澳元的收入付税。这种减税,承认了建筑物自身及其装置和设备(空调、窗帘、地毯等) 会随着时间的推移出现磨损,并最终需要更换。
但这些物品是否是由他人 (开发商或前任房主) 购买的并不重要,作为现任房主的您仍可继续申报减税,因为它们会持续的贬值。

房产折旧退税的具体建议注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类,并准备一份“房屋折旧计划表” (Depreciation Schedule),房东就可以合法的申报退税了。不要忽略小的折旧物品“积少成多“。
在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时,记住一点:$300以内的物品是可以直接抵税的,不需要走复杂的过程。
另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气,“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品,折旧率相对较高。

做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的。
房产折旧报告通常需要专业人士来准备,如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的,那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。
从数据来看,房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系,通常来说,房子越新,折旧抵税就越多。
装修房的折旧抵税。折旧抵税不一定是新房,你可以买一套100年旧的老房子,只要房屋装修过,你就可以申报折旧抵税,哪怕当时装修的时候你还不是屋主,也可以申报。
唯一的条件是,装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产,无论多旧,都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税,也许会有惊喜。

买旧房装修的折旧
不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房,然后通过装修增值的这一个市场。
如果你想通过折旧抵税来降低装修开销,增加投资回报,那么在你打算装修之前,最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验,他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值,为之后的折旧抵税做准备,积累起来也可能是个不小的数目。
这里需要着重注意的是,装修前房子本身必须是有收入的 (比如出租获得租金),才能达到对装修进行折旧的目的。

哪些可以申报退税?
投资房可以申报退税的主要费用有以下几种:
1、租房广告费(Advertising for Tenants)
租房广告费就是投资者在招租时产生的广告费。比如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2、物业管理费(Body Corporate Fees and Charge)
通常情况下,Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费 (Strata Fee)。
3、 借款手续费(Borrowing Expenses)
借款手续费即办理贷款过程中所产生的花费。比如Loan Establishment Fees,如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税,若大于$100则要分5年来抵扣。
4、清洁费(Cleaning)
清洁费指关于清洁投资房的费用。
5、市政费(Council Rates)
市政费指的是为投资房缴纳的Council Fee。
6、房屋设施折旧(Depreciation on Plant)
房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告,根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。
7、园艺和锄草费用(Gardening and Lawn Mowing)
为投资房修整园艺所产生的费用。
8、房产保险(Insurance)
为投资房缴纳的房产保险。例如房贷保险 (Mortgage Insurance),房屋保险 (Building Insurance),房东保险 (Landlord Insurance) 等都是可以报税的。
9、房贷(Interest on Loans)
如果投资房是通过贷款购买的,那所产生的贷款利息也可以退税。
10、 地税(Land Tax)
地税,即为投资房的地税。
11、法务费(Legal Fees)
请注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
12、除虫费(Pest Control)
除虫费也属于房屋日常维护的一种,和除草,清洁,花园维护一样,另外还有一般的维修比如说电工,管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的。如果是自己动手的话则可以附上购买工具的收据 (下图)。注意投资房的初始维修 (Initial Repair) 是不能计入此项的。
13、房屋中介代管费或者提成(Property Agent Fees and Commissions)
如果投资房是交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。
14、房屋维护维修费(Repairs and Maintenance)
房屋日常的管理,维修和维护的支出都是可以保税的。例如房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
15、房屋折旧(Capital Works Deductions)
可参考物业折旧评估报告中的Division 43,一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。
16、文具,电话费和邮费(Stationary,Telephone and Postage)
房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费,文具费都可以退税。
17、交通费(Travel Expenses)
交通费指的是去视察房子或收房租时产生的交通费用。其中包括外地差旅费和本地差旅费。本地差旅费很容易都忽略的一个开销。多数人都认为只有投资房在外地才会产生差旅费。其实在本地的投资房也可以产生一些差旅费用的。比如说开车去见律师,会计,投资房管理的中介,银行贷款经理等。只要是处理投资房相关事务的话,车的里程数和油费是可以报税的。
18、水费(Water Charge)
水费指房东为出租房支付的水费,注意房客自付的水费不能计入退税。
19、 其他房屋出租费用(Sundry Rental Expenses)
其他房屋出租费用可以包括一些零碎的杂项费用。比如投资房相关的礼物花销 (Gifts),用于投资房相关的一些小礼物,包括鲜花,酒类,电影票等都是可以报税的。这些礼物必须是送给投资房相关人员,比如房客,管理中介,会计师,律师等。虽然此类小礼物一般花费不多 (与边际税率Fringe Benefits Tax有关,请和会计确认)。

更多常见问题
Q:折旧周期最长可以是多少年?
澳洲税局规定,任何建筑物的最长折旧周期只有40年。
Q:折旧方式都有哪些?
一般来说,投资者可以根据自己的财务状况选择Prime Cost Depreciation (PC) 或者Diminishing Value Depreciation (DV), 这两种方法在计算上存在差异。通常来说,DV用的比较普遍,因为投资者可以在前5年实现大部分的折旧退税。
Q:如果是1985年以前建成的物业,是不是就一定不能进行折旧退税了?
也不一定,这取决于前任业主的折旧进程
Q:怎样确定物业的年龄?
一般来说,确定物业的年龄有以下种方式:Original Application Approve Date, Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折旧公司会根据具体情况进行判断。
Q:对于前任业主所作的翻修和改建,现任业主可以进行申报吗?
可以。对于1992年2月27日以后所作的翻修,折旧公司会依据具体情况给出分析报告。

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Estate agent shaking hands with customer after contract signatur
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买房贷款为什么要选择Mortgage Broker贷款经纪人?

近期,MFAA(澳洲信贷协会)的执行总监西沃恩海登表示,澳洲现在已有超过一半的贷款业务是由贷款经纪人来办理的。而且在未来这种趋势会持续增长。今天我们就来分析下为什么越来越多的人选择贷款经纪人而不是银行来办理贷款。

1.客观性
独立性是贷款经纪人所具备的最大优势。正因为贷款经纪不从属于任何的银行,他们可以不用专注于或偏向于某一个银行的信贷产品。换句话说,贷款经纪人能够站在更客观的角度给客人提供建议。

2.针对性
作为贷款经纪人,经常会反复地接触和比较过各银行的信贷产品。所以,贷款经纪人通过分析每位客户的自身情况,能够找出最适合每一个客户的银行及产品,提供出专业的建议,使客户的利益最大化。

3.长期性
贷款经纪人并非只是单次帮助客人申请贷款,而是需要长期的为客人的财务计划提供建议及服务。所以,贷款经纪人更像是一个长期的投资理财顾问。贷款经纪人的建议往往会影响到客人整个长期的投资理财规划。

4.综合性
为了协助客人顺利交接房屋,贷款经纪人常常需要联系房屋中介,银行,律师以及会计师。因此,合格的贷款经纪人必须要掌握相关的房产,法律以及税务知识。有着丰富的相关行业知识,贷款经纪人能够综合的考虑问题及提供建议。例如说,什么样的贷款产品以及方式更适合避税,或者什么样的产品更能够帮助节省现金流等等。

5.方便性
不同于银行,贷款经纪人能够帮助填写一些繁琐的申请表格以及协助贷款申请所需要的文件。这样一来,整个复杂的申请过程对于客户来讲就会变得简单许多。而且,贷款经纪人的时间也较灵活。对于平时工作繁忙的客户,贷款经纪人可以配合客户的需求安排下班或周末时间来见面。

每个行业都有它存在的必然性。而贷款经纪人已经慢慢代替银行的贷款部门,演变成澳洲贷款业务的主导力量。在这个关注服务品质的时代,结合前面总结的原因,贷款经纪人今天的发展也就不难理解了。

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固定利率VS可调整利率,你该如何偿还你的房贷?

固定利率(Fixed-rate)跟可调整利率(Adjustable-rate)是在澳洲偿还房贷最常见的两种方式。了解这两种方式的特点可以帮助你选择更适合你的房贷偿还方式。

固定利率(Fixed-rate home loan)
固定利率,顾名思义指的是银行允许在一个特定期间内按照事先商谈好的利率来偿还房贷利息。具体的固定利率期限将取决于个人情况,通常不超过10年。通常在固定利率周期结束后,房贷还款方式将自动转化为可调整利率(Adjustable-rate)。固定利率对比与可调整利率的优势在于当银行提升自身利率的时候,固定利率不会像可调整利率一样需要承担更高额的利息。

当你决定提前结束你的固定利率周期或者为你的房子二次募资的时候,你会被银行要求支付一笔资金(break cost)。这笔资金大致的计算方式为固定利率跟实际利率的差异×房贷的剩余期限。

可调整利率(Adjustable-rate home loan)
可调整利率指的是还款人按照还款时的当下利率来决定房贷的利息。与固定利率不同的是,可调整利率可以给还款人更多的灵活性:

很多可调整利率房贷允许还款人在还完当下到期的利息债务后,多交付一部分资金来加快还清房贷的速度。在未来资金短缺的时候,银行也允许个人提取之前多交付的金额用来满足当下的资金需求。
与此同时,可调整利率房贷也有它的劣势。当银行利率提高的时候,可调整利率房贷的利息偿还金额会比平日高出不少。如果利率持续居高不下的话,这会给还款人不小的经济压力。

我该如何选择?
如果您还无法决定哪种偿还方式的时候,您可以根据自身情况考虑按照不同比例来偿还房贷的总金额,比如说50%固定利率与50%可调整利率。

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珀斯房屋价值猛增:未来房价趋势一片大好,房地产投资的又一大好时机已经到来

西澳房地产研究机构的主席Damian Collins说:“从2019年下半年直到2020年初一定会是疫情恢复的一个高峰期。2020年的下半年,高房价地区的价格一直在稳定攀升。2021年我们将会看到总体房价将会迎来一个全面性的攀升。”

他还补充到:“如今很多房产都可以在30万买到,当大众可以从银行2%借到贷款的话,这个房价是很容易被人们接受的,大众可以从房产投资中得到可观的收入。随着人们对买房的热情高涨,珀斯房租也水涨船高,在珀斯的很多地区买房甚至比租房还要划算。现在的趋势来看,我们基本可以确定越来越多人都会抓住机会选择在珀斯地区买房来降低在当地长期租房的经济压力”

珀斯地区的房屋中间价从去年12月到今年4月,4个月的时间里房价足足涨了13个百分点,房屋中间价从23万一路飙升到26万。房地产代理人Sue Done表示说:“今年珀斯地区的租房需求大幅增长,市场上的租房房源稀缺,已经到达了供不应求的市场状况。很多人开始考虑购买一套房产来解决租房房源紧缺的问题。”

未来房价预测将会继续攀升
西澳房产研究机构预测今年西澳的房价将会达到15百分比的涨幅,如今房价已经达到了6个百分比的涨幅。
“不同地区的房价涨幅都会有所差异,一些受欢迎的地区已经在5月份达到了预期本年度15个百分比的涨幅,而其他地区的涨幅也预计会后来居上。就目前形势来看,珀斯地区的房价涨幅将会继续上升8-9个百分比“

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