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澳洲四大银行定期存款利息如何

澳大利亚联邦银行 CBA

若定期存款金额在$50,000- $1,999,999之间,期限为24到33个月,年利率为0.35%,利息为年付。

西太平洋银行 Westpac

若定期定期存款金额在$5,000- $2,000,000之间,期限为24到36个月,年利率为0.25%,按月支付。

澳大利亚国民银行 NBA

若定期存款金额在$5,000- $499,999之间,期限为24到60个月,年利率为0.30%,可按月,季度或年支付。

澳新银行 ANZ

若定期存款金额在$5,000- $99,999之间,期限为12到24个月,年利率为0.20%,利息则在到期后支付。

在考虑四大银行的定期存款时,往往是因为其本身的名声或已经是其银行的用户,因此会倾向于选择四大的定期存款产品。但是,也可根据诸多金融机构所提供的利率,期限,利息派发的频率(比如按季度还是按年),定期存款的最少金额要求以及其他或产生的相关费用等。 

除了定期存款外,还可根据个人的风险承受程度和收益期望来选择其他类的金融产品。

比如:KBRZ 凯邦融正管理基金就是以澳大利亚优质房地产作为担保物的优先抵押贷款基金,注册一级抵押,投资回报率年化8%,收益稳定有保障!

KBRZ 凯邦融正管理基金注册澳洲优质资产一级抵押,协助投资人把风险控制在可承受的范围之内,并以此获得最大程度上的回报,可以称得上是低风险,高回报。

一、资金安全,稳定

理财资金有专业团队帮忙管理,可以安心投资,投资后能够带来稳定收益。

二、高于银行利率

既然银行利率无法超越通胀水平,那么理财产品的收益率就要高于通胀率,方能使财富增值而非贬值。

三、流动性佳

退出政策灵活。不会因为投资周期过长持续占用投资者的资金,耽误到投资者在其它领域方面的投资。

 

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澳洲购房贷款常见问题分析解答

一、贷款相关

在开始看房前,我们首先要解决资金问题。对大部分人来讲,就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢?澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批,英文全称为Pre-Approval,或者Approval in Principle,简称AIP 

什么是预批

预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料,家庭人口结构,和您现有的资产(尤其是负债)情况,所给出的一个最高贷款额度。请注意,它只是一个预授的信贷额度,不代表最终信贷关系的成立,也不一定是您最终的贷款数额。最终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。 

预批的有效期为3-6个月,超过60天后如果需要将预批转程正式批准,只需重新补交一下最新的收入材料即可。 

预批申请的途径

预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做,我们建议找贷款经纪人,也就是broker做。尤其是海外收入的申请人,或者是澳洲本地收入较低的申请人。值得一提的是,澳洲银行近期收紧了海外贷款有的,强烈建议在购房前尽早(如三个月)联系broker咨询并做预批。 

贷款预批的好处

  1. 确定购房预算。先做一个贷款预批,知道自己大概能贷到多少钱,再和自有资金一起估算一下,就可以有一个预算,比较有把握地去看房。 
  2. 增加购房的谈判筹码。预批在手,就相当于现金购房,相对于其他竞价人有更多优势。
  3. 节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来,卖家有权取消合同。如果已经做了预批,最快只需几个工作日就能转成正式批准了,时间上比较充裕。相反,如果等签完购房合同再开始准备贷款,往往时间太紧张,甚至有时候会遇到贷款有问题,会给购房带来很大的压力。尤其值得一提的是,最近楼市好,卖家强势,经常会碰到给少于两周的时间办贷款的,那样的话对没有预批的买家非常不利。
  4. 减轻首次购房的心理压力。对第一次在澳洲买房的人来说,在签订购房合同后的这两周内,一般还要忙着安排验房 (inspection),找律师,大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定,就会轻松许多。

哪类人一定要在看房前做一个预批

  1. 收入不够或者收入情况复杂的申请人,如:工作在试用期,自雇生意人士,多份工作人士,现金收入人士等。
  2. 海外收入人士
  3. 准备参加房屋拍卖的申请人,一定要在参加拍卖会前做好预批!!因为一旦将房屋拍下来,是必须无条件履行合同的,如果贷款办不下来,将会有很大问题。
  4. 目前持有特殊签证的人士,如:各种类型的临时居住签证 (TR)。不同的银行对何种签证能够办理贷款,都有不同的规定。
  5. 在澳洲信用记录较差的人士,我们可以想办法解决信用记录较差的问题。 

综上所述,在买房前做一个预批,是有百利而无一害,甚至是十分必要的选择。 

何况,预批申请的费用是:免费在这里补充一句,找贷款经纪人(broker)办理贷款是免费的,如果broker提前向您索取费用,都是不正规的行为

关于澳洲房贷的贷款成数:一般海外人士最多能贷到房价的60-80%。有PR及澳洲本地工作的人,最高能贷到房价的95%,一般不建议超过90%。同时,当贷款高于房价的80%时,需要购买贷款保险。 

贷款是不是必须在当地办理?不需要。只要您在澳洲的某家金融机构办理过贷款预批,就可以在全澳买房。办理的时候,贷款人也无须亲自去当地,通过email递交申请材料即可。 

不同的还款方式

澳洲银行允许贷款人选择本息一起还,或是只还利息。 

只还利息

优点1:减少短期内的还款压力。因为只需要还利息,每月的支出会少一些,更容易获得租金正收益。 

优点2:有利于投资房退税。购买投资房的业主为了获得最多的退税,会申报尽量多的利息,作为投资房的支出。如果选择了只还利息而不还本金,将本金保持在最高水平,利息的支出就能最大化,而获得更多退税。 

缺点:贷款本金从来没减少过,所欠的利息总数一直是最多的状态,不利于提早还清贷款。

本息一起还

优点:尽早的还清本金,付给银行的利息总数变少了,为自己省了钱。 

缺点:每月总还款提高,支出压力大,退税收益少。 

如何在以上这两种还款方式中做选择?:主要看你目前的财务需求和这套房子的用途,如果是自住房,当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话,则是还的本金越少越好。现金流方面来说,如果想最大程度得减少现金流压力,获得租金正收益,建议选择只还利息。 

相对于直接去银行,通过贷款经纪人(Broker)办理的好处

  1. 可以按照您的情况,为您选择最合适的银行和产品。 
  2. Broker作为银行的代理商,能为您争取更多优惠条件。 
  3. 为一些比较难贷款的客户给出解决方案,提高贷款成功率。 
  4. 相比自己在工作日一家家询问银行,broker的服务较灵活周到,为您节约了时间和精力。 
  5. 在办贷款前,就能为您意向的房子提供免费的房屋估价 。 

二、首付及其他资金准备

除了贷款的准备以外,首付部分的资金也需要准备,一般包括: 

  1. 在澳洲本地的银行开设银行账户。一般银行会给您一个日用帐户(没有利息),和一个存款帐户(有利息),这两个账户可以随时互相转帐,非常方便,但一切转帐和支出都只能从日用帐户划出。 
  2. 将首付部分资金存入,一般银行要求的最少数额为首付款的25%,除了首付20%以外,另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”,银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。 

注意事项

  1. 如果首付是从海外汇款过来,为了不影响办理贷款,需要尽早准备汇款,尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。 
  2. 这笔款项可以一直存在那个有利息的存款账户,只要在settle前转到日用账户就可以。 

三、新房与二手房的比较(主要指独栋别墅 house)

澳洲房子形态多样,对第一次买房的华人来说,首先要面临的选择是买二手房还是新房。首先,需要强调的是,没有澳洲签证的海外人士只能购买新房,不能够买二手房。而有澳洲永久居民身份及某一些临时居住签证的人则不受这个限制,也可以买二手房。下面我们来谈谈两者孰优孰劣。 

新房

优点:

  1. 买家选择喜欢的土地和房型,建筑商造好后交房给你,如果对房型有特殊要求,也可以量身定做,个性化满意度高。 
  2. 全新房屋,也是大部分华人喜欢的一点。 
  3. 折旧高,退税多。
  4. 一般都是土地成片开发的大型新建小区,居住环境较好。 

缺点:

  1. 新开发的土地,地理位置一般较远,要不就是土地面积偏小。 
  2. 因为劳动力和建造成本增高,较过去相比,现在的建筑商用料和工艺质量较差。
  3. 一般都不是现房,需要6-12个月后入住。 
  4. 从整个买地,挑选建筑商的过程中,业主可能需要投入较多的时间和精力。

二手房

优点:

  1. 地理位置普遍比新房好,这主要是因为先到先得。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。
  2. 二手房的房子是实实在在看得到的,有什么问题也一目了然。如果还不放心,可以找专业的验房师验房,费用在500-1000不等。 
  3. 质量方面,一般来讲老房子比现在新造的房子用料和做工要好一些。而且有些有历史的建筑,是很有美感的,现在很难复制。
  4. 最重要的是,土地一般都偏大,道理和第一点差不多。 
  5. 现房,随时入住。 

缺点:

  1. 相对新房要旧,可能很多东西要修,增加了购房的成本。在入住以后也将有一定的维护成本。 
  2. 房子的房型和外观无法选择和更改。 

四、不同房屋类型比较

澳洲的房子有很多不同的细分类型和称谓:housetownhouseapartmentunitvilla terrace, duplex. 等等,但主要大类就三种,公寓(apartment/unit),独门独院的别墅 (house),共用土地但有独立花园的连排别墅 (townhouse) 

公寓

优点:

  1. 生活配套齐全方便,打理较方便。 
  2. 地理位置好,一般为市中心,交通方便。
  3. 有物业管理,服务和安全系数都较好。 
  4. 容易出租。 
  5. 享有较高的折旧,有利于投资房退税。
  6. 价钱较便宜。 

缺点:

  1. 物业管理费较贵,且逐年增加。 
  2. 没有土地,增值较慢。 
  3. 面积较housetownhouse要小。 

别墅

优点:

  1. 土地有独立产权,增值速度快,由于对土地有完全的处置权,将来可以根据喜好加盖、重建房屋,甚至将土地分割后多盖一栋。 
  2. 一般没有物业管理费。 
  3. 更好的私密性,更大的花园,真正独门独院的花园洋房。 

缺点:

  1. 花园打理较麻烦。 
  2. 没有小区物业,安全系数较差。 

连排或双拼别墅 Townhouse

简单来讲,就是介于公寓和别墅之间的产物。也有小小的花园,但和公寓的土地一样,土地也是业主共有的,业主没有处置权,也不能对房子改头换面。一般也有物业费,但比公寓会少一些。价格比house要便宜些。花园和小区由物业管理。增值介于别墅和公寓之间。 

以上是澳洲物业的主要形态,选择的时候需要根据自己的实际情况,选择最适合自己的类型。 

五、区域的选择

首先要根据个人喜好和生活习惯,选择一个好区。每个人的侧重点不同,但一般好区的定义无外乎:有好学校,交通便利,治安好,无自然灾害。

  1. 不管华人和老外,都很看重学区房, “孟母三迁”的道理,放之四海内皆准。因此好的学校周边的房子总是供不应求,不管是买卖还是出租,也都能给出好价钱。至于哪个学校算好学校,一般可以在政府网站上查到详细排名。好的学区房,不管是自住还是出租,都是不错的选择。学区房虽然贵一些,但考虑到每年为家庭省下来的私立学校的学费,和较高的保值,还是性价比非常好的选择。 
  2. 交通便利:原则上选择尽量靠近city的为好,但是也要结合自己的出行需求和生活区域选择交通比较方便的地方。条件允许的话最好选择有公交线路的,班次不能太少,可以作为出行方式的补充,也更方便出租。 
  3. 治安和自然灾害(主要是淹水)记录都能从政府网站的上查到,也可以通过看rpdata上面的各区域人口受教育程度和收入水平统计,来预估这个区域的整体水准如何。 

街道的选择

上面谈到大区域 (suburb) 的选择,但是就算是同一个区,每条街道的差别也很大。所以也要确定这条街道是不是好街道。有很多小窍门可以观察该区域的住户及人群层次如何,比如看停在附近的车好不好,以及花园打理得好不好。老外是很注重花园的,一个house如果花园搞得好,会为房子增值不少。而我们华人,为了省时省钱,常常将花园全部用水泥或假草坪简单处理,有的把游泳池也填平。从花园就能分辨住家大概是哪一类人,邻居大概又是什么样。

华人区

很多买家在看房的时候考虑的另外一个问题是:华人区好还是西人区好。现在我们主要来说说华人区的特点。 

优点:

  1. 生活购物便利,尤其是老人家出行便利。很多华人家庭都要考虑父母同住的问题。通常这种情况下就需要考虑不会说英语、不会开车的老人的需求。对于老人来说,住在华人区,生活质量会好很多。 
  2. 华人区一般交通便利,去哪里都方便。地理位置通常是上风上水,气候温和的地方。 
  3. 比较保值。由于特定的人群必须住在华人区,且华人有炒房传统,华人区的房子长期处在刚性需求之下。对新移民和留学生来讲,登陆的头一段时间,为了更好的适应起来,基本都在华人区落脚。住了一阵后,有的人搬走,有的人留下。而新移民又不断地涌入,使得华人区发展越来越蓬勃,房价也居高不下。对于老移民来说,也有人纯粹是为了保值而将投资房买在华人区,即使他自己已经对澳洲本地生活很适应了。因此不管悉尼,墨尔本,还是布里斯班布里斯班,华人区的房子总是一房难求。这也进一步增加了它保值的优势,从而又相辅相成的促进价格上涨。 

缺点:

  1. 房子比较老旧,价钱还不低;由于租客都是留学生散租和新移民临时落脚,以及华人更爱买房而不是租房等原因,导致出租回报率不高;由于流动人口多,留学生又是小偷喜欢的目标,一些留学生聚居街道和的小区,失窃率较高;不够西化,大部分原本住在这里的西人,由于地盘慢慢被华人占领,也逐渐搬走了,只留下一些老人,整体环境让人觉得不像在国外。
西人区

优点:

  1. 原汁原味的国外生活,为想要融入当地族群的新移民,提供了良好的氛围。 
  2. 选择较多,丰俭由人,价位可以比较合适。 
  3. 名校多在西人区。 

缺点:

  1. 对于华人来说生活便利性稍微差了一点。

六、其他原则

澳洲的房屋和土地是永久产权的,因此,土地买一块少一块,导致土地越来越稀缺。因此对于追求资本增值,并且有一定风险承受力的投资者来说,最好的做法是,在尽可能靠近市中心的地方,买一个house,或者买一块土地。土地越大越好,房子破一点没关系。

因为土地越大就越容易增值。现在新出来的地块面积越来越小,都是四五百平米左右,而超过800平米的大地,因为市场上供应会越来越少,将来增值潜力较大,有潜力可以改造成两栋房子卖出去,又或者可以屯着,或者分割,等将来出售。 

对于更看重自住的购房者,或者财务风险的承受能力较弱的购房者来说,这个策略就未必合适。大地破房虽然有长线增值可能,但牺牲了当下的生活品质。在改造好卖出去获利前,还要持有较长时间,由于通常也较难出租,因此也带来了较高的财务风险,对现金流紧张的客户不适用。

七、购房的相关费用和财务知识

物业管理费

一般house没有物业管理费,公寓和townhouse有。如目前BRISBANE市中心附近的公寓,物管费均价在一年4500-5000澳币左右,远些地区townhouse差不多均价在2500澳币左右一年。物业管理费较高的楼宇品质也较高,物业管理费的高低,和租金回报一般也是成正比的。 

地税

所有的物业都有地税,有的是独立负担的,如house,因为土地是独立产权。有的是所有业主分摊,如townhouse和公寓。地税是政府收的土地税,主要取决于土地大小和税率,每个区每个财年的税率都不同,Brisbane的话,一年约1000-1500 

中介托管费

如果是投资房,全权委托中介出租打理的,有一个中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的8%+消费税,所以是8.8%左右。 

投资房退税

投资房的一切开销,包括购房费用,和房子相关的差旅费用,贷款利息支出,房屋折旧,物业维护,都可以享受退税,这样每年下来有不少钱。切记要找一个好的会计师或折旧师替你精打细算。

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澳洲贷款中的房屋估价

想要在澳洲贷款买房,首先要得到银行贷款的预评估,在得到预评估以后,接下来最重要的一个环节就是对所购买的房屋进行估价,按评估的价钱来确定贷款比例

许多借贷者认为贷款金额是按照房屋成交的实际价格进行贷款,但其实不然,在银行做审批是会找到一个第三方机构对该房产进行估价,最终会以估价的结果作为贷款金额的依据。

什么是房屋估价

房屋市场价和房屋估价是完全不同的概念。 

市场价:是指一件商品在公开市场上的买卖价格。简单说来就是买家愿意出售,而卖家愿意出让的真实价格。

估价:是指专业评估机构对于某一个物业在市场上的价值评估或预测。这个结果也不是准确的,估价师再专业,也不能完全准确判断出物业市场价。

房屋估价是非常专业也是非常有难度的工作,但同时它又会有一些主观因素的影响。房屋估价师会根据物业的地理位置、楼层、方位、室内装潢和周围房产的历史成交价等等因素判断该物业的价值。 

估价是由银行指定一家第三方的估价公司去做,以保证这份评估报告的公平,公正和准确性。不同的银行还可能会通过同一家估价公司去做评估,这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。

房屋估价的三种方法

房屋估价有三种不同的方式,包括系统查询 (Automated desktop valuation)、 路边评估(Kerb-side valuation)和实地全面评估 (Full valuation)

系统查询或是通过AVM等做系统评估适用于一些低风险物业的评估,银行有时会判断购买的物业不太会有贬值或是有较低借贷风险时,会采取系统查询的方式,这种方法会有相对节省人力和时间。 

也有时候银只需要委派评估师在房产路边做一个评估,不需走进该房产。这种评估方式大多适用于House,评估师在路边观察房产,根据周围的地理位置、环境和土地的面积等等做出判断。 

全面的实地评估报告,即入屋查看,大多适用于apartment。除此之外,有些银行还有要求房价超过100万到150万以上的房产要进行全面评估。

对房屋抵押物(Security)的要求

在澳洲,我们贷款购买的房产实际上就是以一种抵押物的形式抵押给银行,银行通过对抵押物的估值放贷给申请者。

那么,对于不用类型的抵押物,每个银行的房贷要求是不同的。 一般来说,对于面积比较小的房子,尤其是studio的贷款是有限制的。很多贷款机构都不接受小于50平方米的房贷申请,他们担心这种房产在拍卖时有风险。

内城公寓(inner city apartments)在作为抵押物贷款时,大多数银行也会严格地控制贷款额度,通常到房产价值的70%甚至更低。内城公寓一般被银行定义为位于特定邮编范围内的公寓楼,通常位于首府城市的CBD内,也被称作高密度公寓

如果您所购买的房屋被定义为高密度公寓,那么它的贷款额度比例可能会受到限制。

除此之外,贷款机构对于位于比较远,或者主流购买区域的房产贷款也会有所区别。一般来说,位于大城市的房产比位于人口较少的乡村区域的房贷申请更能获得优先考虑。同理,在不动产价格较高的区域比一般区域更容易获批,因此在较远地区房产的贷款比例也要相对较低。

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截至目前,澳大利亚房地产市场在2021年表现如何

在创纪录的低利率和政府大量购房刺激措施的推动下,澳大利亚房地产价格在2020年末飙升。新的数据显示,这一趋势一直持续到了2021年。

REA的经济学家Anne Flaherty表示,今年上半年,房地产市场的价格增长非常强劲。

Flaherty表示: “2020年是我们所见过的最不寻常的年份之一,在那一年,澳央行大幅降息,(由于国际边境关闭)人们的储蓄占收入的比例是疫情前的两倍多。

去年(在封锁期间),我们看到市场活动暂停,但今年我们看到人们成群结队地回到市场,高水平的需求推高了全澳各地的房价。” REA的最新分析描绘了2021年迄今为止房地产市场的表现,据数据显示,情况好于预期。

对首府城市范围中公寓和独立屋平均估值增幅最大的城区的分析显示,远离CBD地区且风景优美的地区在2021年上半年的涨幅最大。在202012月和20216月有至少30套以上高可信度的房屋估价的城区,才会被纳入数据考量。

与标准估价相比,高可信度估价有更多的数据支持,包括该房产本身的历史成交价、该地区类似房产的售价,以及当地的的房价趋势。

Flaherty表示:由于在家工作的人越来越多,内城区不像以前那么有吸引力了。

在偏远地区和风景区有巨大的需求,但当地待售的房产并不像买家那么多。

从某种意义上说,人们意识到,如果他们想要获得竞争的机会,就必须提出一份真正有竞争力的报价。所以,买家提高报价只是为了更具竞争力,这也推高了房价。

对风景优美地区的房产需求激增

每个首府城市范围内的平均房产价值增长最快的城区几乎都属于这一类型。

例如悉尼Central CoastPhegans Bay经历了43%的房价上涨;墨尔本Mornington PeninsulaShoreham涨幅达到44%;布里斯班Moreton Bay地区的Laceys Creek也出现了33%的估价增长。

Flaherty表示,不仅这些城区的居住条件很吸引人,而且它们的通勤性也是吸引买家的一大因素。

这些地方离市区只有一个半小时的路程,交通基础设施也很好,大多数都在沿海地区或风景优美的地方。所以,它们吸引了那些寻求这种生活方式,又想靠近便利设施的人,她解释说

塔斯马尼亚州Hunting field的独立屋平均估价在大霍巴特地区的涨幅最大,与6个月前相比,20216月上涨了77%

在该地区从事房产交易行业的Fall Real Estate的房地产经纪人Jo Brownless表示,这个数字并不令人惊讶。

整个地区的基础设施和娱乐场所数量都在惊人地增长。这是一个真正适合生活的地方,有很多年轻的家庭,也有很多退休的人。这确实是一个吸引了各个年龄段买家的城区。

现在人们正被越来越多地推向城市外围。对这些地方房产的需求肯定超过了我们现有的可售房产, 她补充道。

内城的房价让在市区买房变得非常困难,所以人们开始把目光投向更远的地方。

那些单元房的平均价值出现最大涨幅的城区也遵循了类似的“追求生活品质的趋势。

例如悉尼东区的Tamarama就录得了58%的房价涨幅;墨尔本Mornington Peninsula地区Rye的涨幅达58%;而布里斯班Scenic Rim地区的Beaudesert的单元房估值也增长了24%

自住业主寻求大户型,投资者转向内城公寓

另一项对每个首府城市中需求最大的城区的分析显示,远离CBD的城区也受到了在2021年准备买自住房的购房者的青睐。

墨尔本的Brighton以其水边豪宅和名人住宅闻名,是该市最受购房者欢迎的城区,2021年上半年,有275,746名积极的购房者在该地区寻找房子。

以家庭居民为主的Camp Hill是布里斯班最受欢迎的城区(195,646名买家);在悉尼,Kellyville的潜在买家最多(248,626)

数据表明,COVID – 19期间的购房者容易被空间更大的房子所吸引,因为在疫情期间,他们在家里的时间更多。

由于土地价值非常高,CBD和其周边市场的房屋往往很小。随着人们在家工作,在家里呆的时间越来越多,他们开始寻找有更多卧室的更大的住房,她解释道。

但内城区仍然吸引着某些买家。最受单元房买家欢迎的城区都位于市中心。

悉尼(278,703名买家),墨尔本(602,140名买家)和布里斯班(254,333名买家)CBD都是各自城市公寓购房者的首选。

Flaherty表示,由于CBD地区公寓供应过剩,投资者可能正在利用房价下跌的机会。

我们看到了内城市场的下跌,这意味着价格低于原本的水平,她说。

目前,许多CBD的空置率仍然很高,尤其是墨尔本和悉尼。然而,从投资者的角度来看,国际学生最终会回来,海外移民会恢复,来到澳大利亚的人往往更喜欢住在城市中心地区。

对交通便利的中环区房产的需求正在上涨

尽管许多购房者需求最大的城区都具有强烈的美感特征,比如漂亮的住宅、绿树成荫的街道和美不胜收的水景,但购房者需求增长最快的城区则不尽然。

墨尔本西北部的Essendon West的需求在2021年上半年比前6个月增长了132%

Flaherty表示::“这类中环地区对买家很有吸引力,因为你拥有双重优势。

你周围有空间,有更大的房子,而这些城区仍然与公共交通网络相连,附近也有非常好的便利设施。

如果你考虑一下家庭想住在哪里,那你会发现他们并不想住在荒郊野外。他们会想去学校、购物中心之类的地方。

在其他地方,新南威尔士州Central CoastWagstaffe在悉尼范围城区中的需求增长幅度最大(268%);昆士兰州Ipswich地区Churchill的购房者需求增长幅度在布里斯班辖区内排名第一(增长107%)

就整个首府城市中对公寓的需求增长而言,Parklea(增长213%)是悉尼增长最快的城区;Eumemmerring(增长74%) 在墨尔本的涨幅最大;在布里斯班,Banyo(111%)的涨幅最大。

房产正以惊人的速度销售

Flaherty表示,供应不足,加上全澳大部分地区买家需求强劲,不仅推高了房价,还缩短了待售房产在市场上的停留时间。

REA的数据显示,在一些城区,房屋在上市仅几天后就被买走。

2021年上半年,墨尔本Skye的房屋待售时间中值为9天,是该市房产待售时间最短的城区。

悉尼Eagle Vale的房产出售所需时间平均为10天,布里斯班的Edens Landing13天。

这些城区也位于城市外围。在COVID-19疫情之下,买家可以在这里找到更大的房子和更大的空间,这意味着供应量肯定是这些城区的房屋以惊人速度出售的一个原因。

Flaherty解释道: “对这些城区的房产需求不断增长,但它们不像市中心的物业那样经常挂牌出售,这就是为什么你会看到这些地方的房产待售天数下跌。

这些城区的房产一旦挂牌出售,买家的行动就非常迅速。

霍巴特大部分地区的情况就是如此,根据分析,房产售出速度最快的五个城区的待售天数中值为两周内。

这五个区包括Claremont(11)New Town(11)Howrah(11) Lindisfarne(12)Lenah Valley(13)

Flaherty表示: “我们发现霍巴特的房产销售速度比澳洲其他任何地方都快。

Brownless说到,她的大部分房屋在不到一周的时间内就售出了。

我们在周中发布了(一套房产的)广告,并进行了两场开放参观。到周日晚上,交易基本上就完成了。”“要么快,要么什么都得不到,这是真的。

我们也确实看到了一些国际买家的咨询,他们确实是想购买我们的房产,希望有一天能搬到霍巴特。

在单元房市场,悉尼Dee Why的待售物业在市场停留的天数最短,为14天。墨尔本的Langwarrin15天,布里斯班的Carina26天。

封城措施可能会提振春季销售

澳大利亚房地产市场连续第二年受到了新冠疫情的影响,包括澳大利亚两个最大的房地产市场墨尔本和悉尼在内的几个州目前正处于长期封锁之中。

Flaherty表示,这限制了市场活动,因为买家无法轻易查看房产,且拍卖已被转移到网上,许多卖家可能受到了冲击。

她还指出,虽然从季节性角度来看,冬季是一个销售较慢的时期,但在疫情限制解除之前,很多卖家可能会推迟出售房产。

未来几周,我们会看到房地产市场将非常平静,因为全澳近一半地区都处于封锁中,她说。对许多卖家来说,现在不是将房产推向市场的诱人时机。

我们可能会看到,原本会把房产拿到市场上出售的人,会推迟一段时间。这样做可能会增加春季待售房产的数量。

春天到来时,待售房产的数量通常会增加。但由于今年冬天的封锁,这可能会导致一个特别繁荣的春季销售时期。

Flaherty表示,购房者仍将能够购买房产,但他们的选择将有限,待售房产数量将远低于封锁前。

尽管价格预计将继续上涨,但由于封锁,上涨速度将放缓。

她预测,在封锁结束之后,销售活动、挂牌待售房产数量和价格可能会出现强劲反弹,就像墨尔本在去年第二次封锁近四个月后的情况一样。

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NAB上调对悉尼房价的预测

由于近几个月房价增长高于预期,NAB将今年对悉尼房价的预测上调超7个百分点,至21.6%。该银行还上调了对其他首府城市的预期,墨尔本房价预计增长17.6%;布里斯班预计增涨 19.5%。据NAB预测,整体首府城市房价将在2021年上涨18.5%

我们在6月看到了有史以来最庞大的房屋贷款数量,需求非常强劲。

 NAB 安迪·克尔(Andy Kerr)

以艾伦·奥斯特 (Alan Oster) 为首的银行经济学家表示,“最近几个月的房价增长远高于预期,因此NAB上调了对2021年房价的预测。”经济学家指出,目前的封城预计将对经济产生相当大的影响,但这种影响将是暂时的。“我们仍然乐观地认为,一旦限制放松,房屋交易活动会像之前一样迅速反弹。”

稳定的增速

6月澳洲住宅价格继续以强劲的速度增长,本月首府城市房价上涨了1.9%

NAB安迪·克尔 (Andy Kerr) 表示,尽管封城给家庭和企业带来了许多挑战,但住房市场仍然保持强劲势头。

“目前的封城影响了许多澳大利亚人的生活,但客户仍然有兴趣购买房屋。上周有超过三分之一的客户是通过视频的方式进行预约的。”

NAB住宅物业指数显示,全国房价的反弹也将房产经济提升至第二季度的高位。其中维州改善幅度最大,本季度上升了19%。

“鉴于之前在维州看到的封锁次数和持续时间,我们有理由相信封城的影响是暂时的,在不久的将来会迎来强劲而迅速地复苏。” 克尔先生说道。

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澳洲投资房能退多少税?你一定要知道这些!

很多人在澳洲买投资房,但是并不知道如何充分利用澳大利亚现有税收政策进行退税抵税,有时候可能会在无形中损失甚至几千澳元甚至更多。投资房产的人通常会把房子出租,以租金来补贴房贷还款。

根据澳大利亚的税收法律,在澳洲所赚取的收入都必须缴税。但是,出租物业可以享有物业的各项开支抵税的优惠,如果租金收入低过支出 (包括管理费,保险费,贷款利息,物业折旧等),业主可用这个亏损金额抵扣其他收入例如工资。

什么是房产折旧?
折旧 (Depreciation),让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。比如说,如果您的年收入为 10万澳元,而您申报了1万澳元的减税,那么您只需对 9万澳元的收入付税。这种减税,承认了建筑物自身及其装置和设备(空调、窗帘、地毯等) 会随着时间的推移出现磨损,并最终需要更换。
但这些物品是否是由他人 (开发商或前任房主) 购买的并不重要,作为现任房主的您仍可继续申报减税,因为它们会持续的贬值。

房产折旧退税的具体建议注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类,并准备一份“房屋折旧计划表” (Depreciation Schedule),房东就可以合法的申报退税了。不要忽略小的折旧物品“积少成多“。
在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时,记住一点:$300以内的物品是可以直接抵税的,不需要走复杂的过程。
另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气,“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品,折旧率相对较高。

做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的。
房产折旧报告通常需要专业人士来准备,如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的,那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。
从数据来看,房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系,通常来说,房子越新,折旧抵税就越多。
装修房的折旧抵税。折旧抵税不一定是新房,你可以买一套100年旧的老房子,只要房屋装修过,你就可以申报折旧抵税,哪怕当时装修的时候你还不是屋主,也可以申报。
唯一的条件是,装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产,无论多旧,都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税,也许会有惊喜。

买旧房装修的折旧
不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房,然后通过装修增值的这一个市场。
如果你想通过折旧抵税来降低装修开销,增加投资回报,那么在你打算装修之前,最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验,他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值,为之后的折旧抵税做准备,积累起来也可能是个不小的数目。
这里需要着重注意的是,装修前房子本身必须是有收入的 (比如出租获得租金),才能达到对装修进行折旧的目的。

哪些可以申报退税?
投资房可以申报退税的主要费用有以下几种:
1、租房广告费(Advertising for Tenants)
租房广告费就是投资者在招租时产生的广告费。比如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2、物业管理费(Body Corporate Fees and Charge)
通常情况下,Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费 (Strata Fee)。
3、 借款手续费(Borrowing Expenses)
借款手续费即办理贷款过程中所产生的花费。比如Loan Establishment Fees,如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税,若大于$100则要分5年来抵扣。
4、清洁费(Cleaning)
清洁费指关于清洁投资房的费用。
5、市政费(Council Rates)
市政费指的是为投资房缴纳的Council Fee。
6、房屋设施折旧(Depreciation on Plant)
房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告,根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。
7、园艺和锄草费用(Gardening and Lawn Mowing)
为投资房修整园艺所产生的费用。
8、房产保险(Insurance)
为投资房缴纳的房产保险。例如房贷保险 (Mortgage Insurance),房屋保险 (Building Insurance),房东保险 (Landlord Insurance) 等都是可以报税的。
9、房贷(Interest on Loans)
如果投资房是通过贷款购买的,那所产生的贷款利息也可以退税。
10、 地税(Land Tax)
地税,即为投资房的地税。
11、法务费(Legal Fees)
请注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
12、除虫费(Pest Control)
除虫费也属于房屋日常维护的一种,和除草,清洁,花园维护一样,另外还有一般的维修比如说电工,管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的。如果是自己动手的话则可以附上购买工具的收据 (下图)。注意投资房的初始维修 (Initial Repair) 是不能计入此项的。
13、房屋中介代管费或者提成(Property Agent Fees and Commissions)
如果投资房是交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。
14、房屋维护维修费(Repairs and Maintenance)
房屋日常的管理,维修和维护的支出都是可以保税的。例如房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
15、房屋折旧(Capital Works Deductions)
可参考物业折旧评估报告中的Division 43,一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。
16、文具,电话费和邮费(Stationary,Telephone and Postage)
房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费,文具费都可以退税。
17、交通费(Travel Expenses)
交通费指的是去视察房子或收房租时产生的交通费用。其中包括外地差旅费和本地差旅费。本地差旅费很容易都忽略的一个开销。多数人都认为只有投资房在外地才会产生差旅费。其实在本地的投资房也可以产生一些差旅费用的。比如说开车去见律师,会计,投资房管理的中介,银行贷款经理等。只要是处理投资房相关事务的话,车的里程数和油费是可以报税的。
18、水费(Water Charge)
水费指房东为出租房支付的水费,注意房客自付的水费不能计入退税。
19、 其他房屋出租费用(Sundry Rental Expenses)
其他房屋出租费用可以包括一些零碎的杂项费用。比如投资房相关的礼物花销 (Gifts),用于投资房相关的一些小礼物,包括鲜花,酒类,电影票等都是可以报税的。这些礼物必须是送给投资房相关人员,比如房客,管理中介,会计师,律师等。虽然此类小礼物一般花费不多 (与边际税率Fringe Benefits Tax有关,请和会计确认)。

更多常见问题
Q:折旧周期最长可以是多少年?
澳洲税局规定,任何建筑物的最长折旧周期只有40年。
Q:折旧方式都有哪些?
一般来说,投资者可以根据自己的财务状况选择Prime Cost Depreciation (PC) 或者Diminishing Value Depreciation (DV), 这两种方法在计算上存在差异。通常来说,DV用的比较普遍,因为投资者可以在前5年实现大部分的折旧退税。
Q:如果是1985年以前建成的物业,是不是就一定不能进行折旧退税了?
也不一定,这取决于前任业主的折旧进程
Q:怎样确定物业的年龄?
一般来说,确定物业的年龄有以下种方式:Original Application Approve Date, Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折旧公司会根据具体情况进行判断。
Q:对于前任业主所作的翻修和改建,现任业主可以进行申报吗?
可以。对于1992年2月27日以后所作的翻修,折旧公司会依据具体情况给出分析报告。

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Estate agent shaking hands with customer after contract signatur
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买房贷款为什么要选择Mortgage Broker贷款经纪人?

近期,MFAA(澳洲信贷协会)的执行总监西沃恩海登表示,澳洲现在已有超过一半的贷款业务是由贷款经纪人来办理的。而且在未来这种趋势会持续增长。今天我们就来分析下为什么越来越多的人选择贷款经纪人而不是银行来办理贷款。

1.客观性
独立性是贷款经纪人所具备的最大优势。正因为贷款经纪不从属于任何的银行,他们可以不用专注于或偏向于某一个银行的信贷产品。换句话说,贷款经纪人能够站在更客观的角度给客人提供建议。

2.针对性
作为贷款经纪人,经常会反复地接触和比较过各银行的信贷产品。所以,贷款经纪人通过分析每位客户的自身情况,能够找出最适合每一个客户的银行及产品,提供出专业的建议,使客户的利益最大化。

3.长期性
贷款经纪人并非只是单次帮助客人申请贷款,而是需要长期的为客人的财务计划提供建议及服务。所以,贷款经纪人更像是一个长期的投资理财顾问。贷款经纪人的建议往往会影响到客人整个长期的投资理财规划。

4.综合性
为了协助客人顺利交接房屋,贷款经纪人常常需要联系房屋中介,银行,律师以及会计师。因此,合格的贷款经纪人必须要掌握相关的房产,法律以及税务知识。有着丰富的相关行业知识,贷款经纪人能够综合的考虑问题及提供建议。例如说,什么样的贷款产品以及方式更适合避税,或者什么样的产品更能够帮助节省现金流等等。

5.方便性
不同于银行,贷款经纪人能够帮助填写一些繁琐的申请表格以及协助贷款申请所需要的文件。这样一来,整个复杂的申请过程对于客户来讲就会变得简单许多。而且,贷款经纪人的时间也较灵活。对于平时工作繁忙的客户,贷款经纪人可以配合客户的需求安排下班或周末时间来见面。

每个行业都有它存在的必然性。而贷款经纪人已经慢慢代替银行的贷款部门,演变成澳洲贷款业务的主导力量。在这个关注服务品质的时代,结合前面总结的原因,贷款经纪人今天的发展也就不难理解了。

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固定利率VS可调整利率,你该如何偿还你的房贷?

固定利率(Fixed-rate)跟可调整利率(Adjustable-rate)是在澳洲偿还房贷最常见的两种方式。了解这两种方式的特点可以帮助你选择更适合你的房贷偿还方式。

固定利率(Fixed-rate home loan)
固定利率,顾名思义指的是银行允许在一个特定期间内按照事先商谈好的利率来偿还房贷利息。具体的固定利率期限将取决于个人情况,通常不超过10年。通常在固定利率周期结束后,房贷还款方式将自动转化为可调整利率(Adjustable-rate)。固定利率对比与可调整利率的优势在于当银行提升自身利率的时候,固定利率不会像可调整利率一样需要承担更高额的利息。

当你决定提前结束你的固定利率周期或者为你的房子二次募资的时候,你会被银行要求支付一笔资金(break cost)。这笔资金大致的计算方式为固定利率跟实际利率的差异×房贷的剩余期限。

可调整利率(Adjustable-rate home loan)
可调整利率指的是还款人按照还款时的当下利率来决定房贷的利息。与固定利率不同的是,可调整利率可以给还款人更多的灵活性:

很多可调整利率房贷允许还款人在还完当下到期的利息债务后,多交付一部分资金来加快还清房贷的速度。在未来资金短缺的时候,银行也允许个人提取之前多交付的金额用来满足当下的资金需求。
与此同时,可调整利率房贷也有它的劣势。当银行利率提高的时候,可调整利率房贷的利息偿还金额会比平日高出不少。如果利率持续居高不下的话,这会给还款人不小的经济压力。

我该如何选择?
如果您还无法决定哪种偿还方式的时候,您可以根据自身情况考虑按照不同比例来偿还房贷的总金额,比如说50%固定利率与50%可调整利率。

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珀斯房屋价值猛增:未来房价趋势一片大好,房地产投资的又一大好时机已经到来

西澳房地产研究机构的主席Damian Collins说:“从2019年下半年直到2020年初一定会是疫情恢复的一个高峰期。2020年的下半年,高房价地区的价格一直在稳定攀升。2021年我们将会看到总体房价将会迎来一个全面性的攀升。”

他还补充到:“如今很多房产都可以在30万买到,当大众可以从银行2%借到贷款的话,这个房价是很容易被人们接受的,大众可以从房产投资中得到可观的收入。随着人们对买房的热情高涨,珀斯房租也水涨船高,在珀斯的很多地区买房甚至比租房还要划算。现在的趋势来看,我们基本可以确定越来越多人都会抓住机会选择在珀斯地区买房来降低在当地长期租房的经济压力”

珀斯地区的房屋中间价从去年12月到今年4月,4个月的时间里房价足足涨了13个百分点,房屋中间价从23万一路飙升到26万。房地产代理人Sue Done表示说:“今年珀斯地区的租房需求大幅增长,市场上的租房房源稀缺,已经到达了供不应求的市场状况。很多人开始考虑购买一套房产来解决租房房源紧缺的问题。”

未来房价预测将会继续攀升
西澳房产研究机构预测今年西澳的房价将会达到15百分比的涨幅,如今房价已经达到了6个百分比的涨幅。
“不同地区的房价涨幅都会有所差异,一些受欢迎的地区已经在5月份达到了预期本年度15个百分比的涨幅,而其他地区的涨幅也预计会后来居上。就目前形势来看,珀斯地区的房价涨幅将会继续上升8-9个百分比“

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