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澳洲持牌律师在买房过程中发挥了什么作用?为什么一定要请律师?

与国内购房不同,购买澳洲房产在签订合同的时候是需要请律师的,而澳洲持牌律师,收费并不便宜。

那么问了:为什么一定要请律师呢?

澳洲拥有悠久的法律发展史和严密的法律体系,在澳洲买房,只要您签订合法的购房合同并留有可信的证据,那您的整个购房过程包括后期服务中基本不会出现问题。

律师就是其中重要的一个环节:买家与开发商必须双方律师同时介入。

说以作为代表买房利益的律师,在整个购房流程中扮演着不可或缺的重要角色。

下面,就给大家介绍购房过程中,律师都担任什么工作?

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持牌律师全程服务于整个购房流程

在澳洲购房中有复杂的法律程序,只有专业的律师才能够操作。也就是投资海外房产均有一位持牌律师解释买卖合同,并清楚列明买家在合同中的风险及需要履行的相应的义务。

买家仅需将10%首付款存入律师信托户口,任何人都无法动用,直到房屋建好,买家才会办理过户手续,此时发展商才收到首付款,买家付清余款,建筑期间无需供楼。

所以,在澳大利亚买房与国内最大差异在于购房合同通常由买、卖双方律师共同协商签定。无论是买家还是卖家都不会亲自出面,均由各自的律师及中介代理,这是法律要求,双方律师与中介一起完成全部的购房及过户手续,买家需要做的就是确认要购买的房产,以及在合同上签字。

如果签合同时,买家在海外,也可以与律师电话视频联系。通过邮件签署合同,但最终买家亲笔签字的纸质合同必须寄回给律师。由于涉及到一系列的法律条款,因此对律师的专业要求很高。

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律师不能也没有义务为买家做什么?

作为律师,其专业范围也只能仅限于提供法律服务。

以下这些律师不能也没有义务为买家做:

①客户所购买的房屋是否物有所值;

②房屋周边配套齐全是否齐全等;

③房屋建设进度、房屋建筑质量、屋内装修标准是否合格;

④房屋贷款、汇率等关于房产投资、贷款、外汇等的问题;

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澳洲房产交易过程中,律师都有什么职责?

1、在澳洲房产房屋买卖过程中,买家律师要告知买家相关的法律权利义务,也必须要告知客户违约的法律责任。

买家律师在为客户服务时,会为客户提供一份律师协议,明确告知客户和律师的关系,双方在该服务项目中的权利和义务。律师所作事项,收费具体标准以及双方的权利义务。

2、买家律师在为客户服务时,会为客户提供一份律师协议,明确告知客户和律师的关系,双方在该服务项目中的权利和义务。律师所作事项,收费具体标准以及双方的权利义务。

3、根据相关法律,一般情况下,一个律师只能为一方工作(除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意),避免利益冲突。那么买家的律师在该购买合同中,一旦确定为买家律师,只能为买家工作,为买家争取法律权益提供法律服务,不能为卖家或者卖家的代理工作。

4、买家律师在为买家客户从事法律服务中,其职责一般包括:审查合同,解释合同,提供法律建议等。

买家即使是请了律师,律师也不是什么事都为你做的,律师只负责法律程序,不能为购买房屋投资回报负责、无法代理并为贷款事项负责、也不会代为客户验房,否则就是权责不清,混淆了律师和其他专业人士的职责和义务。

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实用的知识又增加了:了解一下澳洲十大银行

1、澳大利亚联邦银行

澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank)是一家在新西兰,斐济,亚洲,美国和英国设有分行的跨国银行。澳大利亚联邦银行在1911年成立,总部位于澳大利亚悉尼,拥有约51800名员工,运营超过11000家分行。它是澳大利亚最大的银行,提供一系列金融产品和服务。目前,澳大利亚联邦银行为1660万客户提供零售,商业和机构银行业务,以及财富管理产品和服务。

2、澳大利亚和新西兰银行集团

澳大利亚和新西兰银行集团(Australia and New Zealand Banking Group)简称为澳新银行,它是澳大利亚最大的银行之一,总部位于澳大利亚墨尔本,拥有约4.6万名员工。澳新银行在1835年成立,为零售,高净值,小型企业,企业,商业和机构客户提供各种银行和金融产品和服务。其澳大利亚分部由保险和基金管理业务部门组成,提供保险,投资和退休金解决方案。它在美国,欧洲,澳大利亚,新西兰,亚太和中东的34个市场经营。

3、澳大利亚国民银行

澳大利亚国民银行(National Australia Bank)于1982年由澳大利亚国家银行与悉尼商业银行合并而成。它为个人和企业提供银行产品和服务。澳大利亚国民银行总部位于澳大利亚港区,并通过820家银行中心来运营,目前在新西兰,美国,亚洲和欧洲经营业务。目前,澳大利亚国民银行拥有约35063名员工,为全球约800万名客户提供服务。

4、澳大利亚西太平洋银行

澳大利亚西太平洋银行(Westpac)是澳大利亚第一家银行。它于1817年作为新南威尔士州银行成立。新南威尔士州银行在1982年与澳大利亚商业银行合并形成澳大利亚西太平洋银行。它通过五个部门来提供银行产品和金融服务:消费者银行,商业银行,英国电信金融集团,西太平洋银行机构银行和西太平洋银行新西兰。澳大利亚西太平洋银行总部位于悉尼,拥有约32620名员工,并为1300万客户提供服务。

5、昆士兰银行

昆士兰银行(Bank of Queensland)在1874年成立,它是澳大利亚最古老的银行之一,总部位于昆士兰州,提供零售银行服务。昆士兰银行拥有48556名员工,在澳大利亚经营着200家分行。

6、麦格理银行

麦格理银行(Macquarie Bank)是澳大利亚最大的投资银行,总部位于悉尼,共有13597名员工。麦格理银行在1969年成立,为债务,股权和商品的资产管理和金融,银行业务,咨询和风险及资本解决方案提供服务。

7、本迪戈和阿德莱德银行

本迪戈和阿德莱德银行(Bendigo and Adelaide Bank)于2007年11月由本迪戈银行与阿德莱德银行合并形成。它是澳大利亚最大的零售银行之一,拥有7200名员工。本迪戈和阿德莱德银行总部位于本迪戈,在阿德莱德和南澳大利亚经营业务,在墨尔本港区和昆士兰州伊普斯维奇设有分公司。

8、AMP银行有限公司

AMP银行有限公司(AMP Bank Ltd)在1988年成立,目前正在提供零售银行服务,总部位于悉尼,共有约6000名员工。AMP银行提供广泛银行服务,包括存款,住房贷款,自营退休金基金产品和金融贷款,以及交易银行服务。它是澳大利亚和新西兰领先的独立财富管理公司之一。AMP银行为澳大利亚和新西兰的500多万零售客户和400家机构客户提供服务。公司也在亚洲,中东,欧洲和北美运营。

9、Suncorp银行

Suncorp银行(Suncorp Bank)在澳大利亚和新西兰提供一般保险,银行,人寿保险和理财服务。它在1902年成立,总部位于澳大利亚布里斯班。Suncorp银行约有13500名员工,为澳大利亚和新西兰的900万客户提供服务。

10、西澳银行

西澳银行(Bankwest)是在1895年成立的一家澳大利亚西部银行,它为澳大利亚国家农业发展提供农村贷款。1945年,农业银行成为全面质押的交易银行。它在1990年注册成立,并于1994年更名为西澳银行。西澳银行总部位于澳大利亚珀斯,在阿德莱德,布里斯班,堪培拉,墨尔本和悉尼设有办事处。西澳银行拥有926名员工,专门从事个人银行业务,商业银行业务,公司和私人银行业务,贸易融资,农业商业金融,信用卡和其他金融服务。

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澳洲房产投资业主怎么报税?怎么省钱?

1. 是否一定要申请澳洲税号?

申请税号需要多长时间?

A: 如果您是有租金收入的情况下,是一定要的。澳洲是税法非常健全的国家,税号是澳洲个人和机构拥有的唯一代码。如果没有税号,不报税便是属于违法行为。会计师在收到材料后会向税务局申请税号,根据澳洲税务局的基本信息,如资料无误,税号申请周期一般是28个工作日。如遇澳洲公共假期、报税季等特殊阶段还会相应延长。

2. 首付款利息是否需要报税?

A: 需要!首付款产生的利息属于购房者澳洲应税收入的一种,有的开发商会对首付款利息进行申报,需要开发商律师提供相关证明。

3. 投资者具体可以通过什么项目抵税?

A: 简言之,贷款利息(全款交割无)、折旧报告、财务年报中的支出部分和报税费用都可以用来抵税。具体费用如窗帘费、家具费、物业费、市政费、土地税、水费、维修费、管理费、房屋保险和报税服务费等都是可以抵税的。

4. 如果未及时报税会有什么后果?

A: 澳洲税务局规定,如果未及时报税,税务局可依据具体情况收取罚息,并且会对个人的税务记录造成不良影响。会计师可以向税务局提交免罚金申请争取豁免,为彻底避免罚息,建议及时申报!

作为投资业主,还能通过那些方法省钱呢?

首先,如果您是外国居民,澳大利亚政府可以对您在澳大利亚赚取的任何收入进行征税。这包括来自澳大利亚投资物业的租金收入,以及出售物业时的利润。

澳大利亚政府不会对外国投资者进行总租金的征税,他们只需要为他们的净租金收入纳税。就是收到的总租金减去任何租金扣除额。

可扣除的费用包括:

大多数的这些费用可以由会计师从物业公司提供的年租金财报里的明细扣除,然而在申领房产折旧时,需要合格的建筑估算公司的协助。

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在澳洲首次置业就能贷款90%,相当于花别人的钱买自己的房啦!

首次置业您需要付多少首付?

首付来说,一般需要准备合同价的5%-20% 外加律师费和政府费用。

如果您没有20% 的首付,一个好消息:目前贷款比例能达到90%啦!

是不是喜大普奔??!!!

只要您符合政府5% deposit scheme ,即5% 首付计划的条件,就可以以低至5% 的首付提前进入房地产市场。

首次置业的优惠到底都有哪些?

首先是印花税的优惠,购买80万以下的房产,印花税全免,如果是80万到100万之间有部分减免。如果是买空地,40万以下全免。

如果你是澳洲公民,考虑购买全新房产,可以考虑刚刚说的5% 首付计划。另外,政府还有提供首次购房津贴, 如果你考虑的是买地建房,你又是澳洲公民, 满足收入(测试)条件,你可以申请 home builder grant建房津贴。

如何知道您究竟能贷款多少?

简单来说,收入减去支出减去生活费等于你的可支配收入,这个可支配收入就决定了你的贷款额度。每个贷款机构对确定收入,支出和生活费的方法和标准都是不同的,这样你在不同机构的贷款额度其实是不同的。对于自雇人士来说, 有的机构确定收入是看一年报税, 有的机构是看两年取平均。

不同类型的合同对申请贷款有影响吗?

不同类型的合同其实更应该注意法律上的权利和义务,这方面需要和律师详谈。对于贷款来说,最主要影响的是贷款的申请时间。

如果是现房或者买地建房,我们贷款可以马上做申请。如果是楼花,有可能是6个月以后才交割,需要等到房子建成后,做估价然后才可以递交申请。

政府和银行优惠时时在变,而且每个贷款机构计算贷款能力的方式也会有所不同。如果要亲自去找到最适合的贷款,想必需要花费不少力气。首次置业是一个人一生中非常大的决策, 能找到一个好的broker把关是非常重要的。

如果您不想错过这个十年难遇的投资良机,请马上联系我们

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在澳洲的信用报告(Credit Report),你了解多少?

不管您是想要在澳洲贷款买房还是申请信用卡,都要在了解好自己的信用评分和信用报告的前提下,才能进行相关的下一个步骤。澳洲主要有三家信用报告机构,分别是Equifax, IIlion以及Experian。通过信用报告机构的审核,你的财务状况会全部的展现在仅几页的报告中。

澳洲的各大金融机构也是根据信用报告初步判定申请者的信用级别和借贷能力。那么,如何信用报告中都有哪些内容,如何理解这些内容呢?今天小编就带您聊聊澳洲的信用报告。

什么是信用报告信用报告是您的历史信用记录,它会包含有关您过去进行的所有信用申请的信息,以及与您偿还信用卡债务、个人贷款和抵押的历史信息。信用报告还有可能包括公开可用的信息,例如关于破产、人身无力偿还债务等的法院状令和判决。

一般信用报告会包含以下的基本信息:

1. 姓名、生日、性别、ID证件号、住址、过往住址、当前雇主、过往雇主信息。

2. 信用询问记录(credit enquiry), 包含信用卡、车贷、手机合同、水电煤气等记录

3. 公司的company directorships

4. 过往5年或以上申请过的房贷记录,包括预批、正式批准、top-up/refinance等等

5. Default 逾期未缴的贷款或信用相关账户的记录

6. 法院裁决和令状

7. 破产清算记录

全面信用报告制度

从2018年7月起试行,从2019年7月澳洲起正式全面实施和美国比较接近的全面信用报告(Comprehensive Credit Reporting)制度

澳洲之前一直采用的负面积分制度,只记录个人负面的债务情况,比如法院的负债判决,恶意欠款记录,个人破产记录等等。负面信用积分制度不能全面的反应一个人的信用状况,于是全面信用报告制度应运而生。全面信用报告制度与负面积分制度不同的是信用额度大小、好的还款记录会给个人信用分数加分。这样可以拉大区间距离,有利于信贷机构在决定贷款时比较容易判断更可靠的借款人。全面信用报告不仅包括消费者信用负债信息,还包括历史的还款记录等等较之前更全面的信息。

影响信用评分的因素尽管每家信用评估机构的打分机制不同,但是影响信用评分的因素是基本一致的。因此了解信用评分的工作原理,十分有必要,可以避免许多问题

信用分数是通过庞大的数据进行集合计算产生的综合评分,影响信用报告的因素主要有以下几点

-申请人首次拥有信用记录的年龄(签手机,信用卡,车贷等)-申请人是是否频繁更换自己的住址或工作是否频繁做信用询问(credit enquiry),例如在半年内向三家不同银行递交了贷款申请或者信用卡申请-信用卡额度、借款还款记录及其他信用行为-超过150澳元以上,60天以上逾期未还的款项将归入“违约行为”,从记录日起将保留五年,其中也包括通讯和水电网煤气等费用银行的一个重要考虑因素是净资产状况 (net asset position),其中这个资产状况可以对应您的年龄、收入、净资产等。举例:如果您今年 40岁,年薪 20万澳币,然而您在申请贷款时净资产只有 10万澳币,银行非常可能拒绝您的贷款批准。

除此之外,Equifax的信用评分总分为1200分,高于 800 分的就算是比较好的分数,低于 600 分属于危险区域。违约等会严重影响信用评分。小贴士澳洲对于个人征信的情况十分重视,无论是您在今后的贷款还是申请信用卡的时候都是具有重要参考性的分数。信用报告中的每一个因素都会有可能影响申请者的贷款额度和信用额度

不要频繁的做Credit Enquiry,不要因为银行给申请信用卡的人很多优惠而去申请信用卡,因为每申请一次,银行就会做一次Credit Enquiry, 而且信用卡很容易忘记按时还款。在搬家时一定要把自己的账单地址更新,以免收不到账单造成恶意欠款记录。换手机号时记得打电话给运营商注销手机关联的账号,并且反复确认是否还有其他费用未缴。

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澳洲2月份房价创下2003年以来最快增长速度,加上目前的超低利率,再不上车就晚了!!

由于悉尼和墨尔本房地产市场的繁荣,澳大利亚的房价在2月份创下了2003年以来的最快速度增长。在悉尼和墨尔本,房价中位数已经上升了数万元。

CoreLogic周一上午发布的数据显示,过去28天,每个首府城市和乡镇地区的房价都明显出现了增长,2月份全国住宅价格上涨2.1%。悉尼和墨尔本的房价分别上涨2.5%和2.1%,一些房屋的价值增加了数万元。

创纪录的低利率、政府刺激政策以及数量有限的待售物业推动各大城市房价上涨。联邦政府在2021年延长了HomeBuilder建房补贴计划三个月。

悉尼先驱晨报/时代报的调查平均预测,2021年悉尼房价将上涨5.9%,2022年上涨4.5%,墨尔本房价将上涨4.5%,2022年上涨5%。新的房价数据将继续推高有关房地产繁荣的猜测。西太平洋银行经济学家最近预测,未来两年,主要城市的房价可能会增长20%。

CoreLogic的数据显示,悉尼独立屋中位价上涨3%,至$1,061,229,是月涨度幅最大的一个月。墨尔本独立屋中位价上涨2.4%,至$829,509。

除达尔文市外,所有首府城市的公寓价格均小幅上涨。悉尼和墨尔本的公寓分别上涨1.2%至$738,254和$582,833。

总的来说,乡镇地区的增幅仍然较大城市高,尽管差距很小。本月,首府城市房价上涨2%,而乡镇地区房价上涨2.1%。不过,悉尼房价的增幅较新州乡镇地区高。

CoreLogic 研究主管Tim Lawless表示,这是2003年以来最高的月度增幅,也是自全球金融危机后联邦政府增加住房补贴以来,首府城市和乡镇地区持续增长最为强劲的时期。

Lawless 说:“悉尼和墨尔本的增长新趋势能否持续尚不清楚。这两个城市的房价仍低于之前的顶峰期,但以目前的上升速度,澳大利亚两个最贵的首府城市房价不久就会突破历史新高。”

CoreLogic预计,3月份上市的物业数量会增加,因为其面向房地产代理的数据网站活动大增。

“不过,由于家庭收入预计将继续低迷,政府刺激计划将逐步减少,在这些城市,负担能力可能会再次成为一个挑战。”

Lawless表示,目前最昂贵的住宅表现更佳。因为高端市场通常在低迷时期下跌得更快,在反弹时上涨得更快,与现时的市场情况相符。

悉尼和墨尔本的月度增幅较其他城市为高,但从季度来看,达尔文、霍巴特和珀斯的表现更佳,房价分别上涨了5.5%、4.8%和4.2%。悉尼住宅价格季度涨幅为3.6%,墨尔本房价则上涨3.5%。

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房屋贷款数额是由哪些关键因素决定的?如何有效提高借贷数额?

贷款对于大多数购房者来说有着举足轻重的地位,而“我可以贷多少款”则是客户在买房做预算时常问到的问题。

那么决定贷款数额的关键因素都有哪些呢?

01

收入(常见的包括个人收入,公司收入,房租收入以及一些类别的Centrelink 收入)

02

已有贷款数额和还款数额(包括房贷,车贷,个人贷款,信用卡,助学贷款,生意贷款等等)

03

家庭结构(例如单身,同居配偶,已婚,已婚并且有子女)

04

生活开支 (包括衣食住行,娱乐,保险,教育,通讯,房屋水电气物业,慈善捐赠等开支)

针对个人情况的不同,贷款数额就会有所不同。简单来说,收入越高借贷能力就越强已有的贷款数额和还款数额越高也会降低借贷能力家庭成员越多(比如已婚有3个甚至多个子女,满18岁的子女不算)以及生活开支超过银行设定门槛都会影响到借贷能力。

提高贷款数额大概有以下方式:

1.有信用卡的客户可以降低额度关闭信用卡来提高贷款数额

2.在适合的情况下关闭个人车贷和个人贷款等

3.提高收入或增加工作时数

4.在适合的情况下减少不必要的生活花费

即使相同的情况下,不同的银行和贷款机构也会得出不同的贷款数额,这就需要由贷款顾问针对个人情况的不同来给出最合理的建议和方案。

同时,在此提醒大家保持良好的信誉和还款记录,并在购置房产前咨询您信任的贷款顾问,了解房屋贷款比率限制,首付比率等,以得出更加准确的贷款数额,规避潜在的贷款障碍以达到事半功倍的效果。

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