澳大利亚银行贷款一般有两种还款方式：
1. 本金和利息
2. 只有利息
两者之间有什么区别？这要从抵押贷款利率政策的演变说起。过去，所有类型的住房贷款产品的利率都是一样的，不管是仅有本金和利息的住房，还是自住住房或投资住房。然而，后来APRA对投资者和只付利息的贷款做了两个重大改变。
1. 投资者贷款的基准
从2014年12月开始，APRA宣布对房屋投资者进行限制，并对投资抵押贷款实行10%的年增长率限制。 随后，银行放缓了投资抵押贷款的投资率。银行通常会采取提高投资产品的利率、收紧抵押贷款政策等措施，有些银行则完全停止向投资者借款。
2018年4月，APRA宣布将取消10%的基准，原因是实施这一基准的难度，特别是对小型贷款人来说，以及在此期间的市场疲软。
2. 只付利息贷款的基准
在2017年初，40%的住房贷款是只付利息的。然而，由于高房价，缓慢的收入增长，以及未来可能的利息增长，监管机构担心贷款人将积累更多的债务，并在5-10年的纯利息期结束后面临“还款冲击”。
因此，2017年3月，APRA再次调整了抵押贷款政策，将只付利息的贷款限制在住房贷款总额的30%，并提高了银行限制性只付利息产品和只付利息贷款的利率。2017年9月，只付利息贷款占总贷款的比例稳定在20%左右。
2018年12月，APRA表示已经实现了减少纯利息贷款的目标，宣布取消纯利息贷款的基准，市场上逐渐出现了更具竞争力的纯利息贷款产品。
购房者往往在两种选择中犹豫不决。你应该选择只付利息还是本金加利息？
什么是只付利息的还款方式？
顾名思义，只付利息的还款方式是指在选定的期限内（通常是5年）只偿还贷款的利息部分，从而减少最低还款额。
换句话说，贷款人可以选择在前5年只偿还利息而不偿还本金，5年后开始正常偿还利息和本金。
在实践中，对于想继续使用只付利息的还款方式的贷款人来说，他们可以在5年期限之后重新贷款，而期限则重新计算为30年。
只付利息的优势：
1. 只付利息的还款模式使每周的还款额略低，从而增加了贷款人手中的现金流， 而且投资中产生的支出也相对较少。因此，许多以投资为目的的购房者往往选择只付利息。
2. 澳大利亚可以是负杠杆。如果房子被用作投资，只偿还利息可以使贷款人的账面损失最大化，从而达到减税的目的。
3. 只付利息的产品通常可以和对冲账户一起使用，这样可以最大限度的放开闲置资金，降低住房维护成本。
只付利息的风险：
虽然只付利息的还款方式有一定的优势，但也有相应的风险：
1. 目前，市场上的贷款产品普遍存在高额的纯利息，通常比本金和利息高0.5%左右。从长远来看，只付利息的还款额将远远高于本息合计的利息额。
2. 如果采用这种方法，最初的月供会很低，这将在一定程度上减少还款压力。但一旦利率上升或自身财务状况发生变化，家庭的财务负担就会跃升。
3. 如果贷款人的资金管理能力很差，没有良好的消费习惯，选择只偿还利息可能会使借款人增加很多额外的开支。
在选择只偿还利息的贷款产品时，借款人应清楚的了解，贷款本金不会减少，利息支出会更高，收入负担能力也会相应降低。此外，只付利息的贷款合同结束后，每月的还款额将大大增加。
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